賃貸アパート・マンションの大規模修繕｜清瀬市・東久留米市・西東京市

賃貸アパート・マンションの大規模修繕を、清瀬市・東久留米市・西東京市を中心に承っています。外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、パラペット防水、共用部の補修をまとめて計画する工事です。

弊社は1973年創業の賃貸管理会社ですが、建設業許可（東京都知事 特3 第84248号）と一級建築士事務所（東京都知事 第52720号）の登録を持っています。建物の調査から工事の計画、施工までを自社で進められます。

工事をするかどうかお決めになる前の段階でも、建物を見せていただければ、いま必要な工事と、もう少し先で構わない工事を分けてご説明します。

賃貸物件の大規模修繕とは

分譲マンションでは、管理組合が修繕積立金を集め、12年周期などと決めて大規模修繕を行います。一棟をお持ちの賃貸オーナー様の場合は事情が違います。決められた周期も積立金もなく、いつ、どこまでやるかをご自分で決めなければなりません。

その分、自由度もあります。外壁と屋上をまとめて一度に行うことも、傷みの進んだ部位から順に手を入れていくこともできます。後者は「中規模修繕」「小規模修繕」と呼ばれることもありますが、呼び方に決まりはありません。大事なのは規模の名前ではなく、雨水が入る経路を先に止められているかです。

主な工事は次のとおりです。

• 外壁塗装　塗膜の劣化を回復させ、クラックを補修して雨水の侵入を防ぎます。見た目の問題と思われがちですが、本質は防水です。
• 屋上防水　ウレタン防水などで継ぎ目のない防水層をつくります。最上階の雨漏りはここから起きます。
• パラペット防水　屋上の立ち上がり部分です。ここを抜くと、屋上面をやっても漏れが止まらないことがあります。
• 鉄部塗装　階段、手すり、露出配管、玄関ドア。錆を落としてから塗ることが前提です。
• 共用部の補修　外廊下の床、エントランス、ポストや照明。足場を組む工事と同時に行えば追加費用を抑えられます。

何年ごとに行うのか、いまが時期か

年数だけで決めるものではありませんが、目安はあります。

年数より確かなのは、次のような具体的な兆候です。

• 最上階のお部屋から雨染みの報告があった。この段階ではすでに防水層を越えて水が入っています。早急な対応が必要です。
• 外壁を手で触ると白い粉が付く。チョーキングと呼ばれる現象で、塗膜が寿命を迎えつつある印です。
• ベランダの裏側や階段の裏に錆が出ている。目につきにくい場所ほど進行します。
• 入居者様から「建物が古い」という声が出てきた。退去理由になる前の段階です。
• 次の募集で周辺物件に負けている。内見前の外観で判断されている可能性があります。

「まだ漏れていないのに工事が必要なのか」というご質問をよくいただきます。漏れてからでは、天井や壁の内装、場合によっては入居者様の家財にまで被害が及び、補修範囲も費用も大きくなります。下地を傷める前に手を入れるほうが、結果的に安く済むことが多いです。

工事の進め方

1. 現地調査。建物を拝見し、外壁・屋上・鉄部・共用部の状態を確認します。図面がお手元にあれば拝見しますが、なくても構いません。
2. 工事範囲のご提案。「今回まとめるべき範囲」と「次回にまわして良い範囲」を分けてご説明します。ここで優先順位を決めます。
3. お見積り。範囲を分けた形でお出しします。一式ではなく部位ごとに分けるので、後から外す・足すの判断ができます。
4. 計画と入居者様へのご案内。工期と作業内容をまとめ、足場の設置や音の出る作業について事前にお知らせします。管理をお預かりしている物件であれば、この連絡も弊社で行います。
5. 施工。足場設置から高圧洗浄、下地補修、塗装・防水、足場解体まで。入居中のまま行うのが通常で、居室内への立ち入りは基本的にありません。
6. 完了確認。お立会いのうえご確認いただきます。

調査からお見積りまでは、建物の規模にもよりますがおおむね2〜3週間です。

費用の考え方

このページでは平米単価や戸当たりの目安を掲載していません。同じ「3階建ての賃貸マンション」でも、建物の形状と面積、既存の塗膜や防水層の状態、足場の組みやすさ、そしてどこまでの範囲を含めるかで、金額が倍近く違うことがあるからです。概算の数字だけが独り歩きすると、実際のお見積りとの差がご不満のもとになります。

金額を大きく動かすのは次の四つです。

• 足場の要否と規模。設置・解体は工事全体のなかでもまとまった金額を占めます。隣地との距離や道路幅員によっても変わります。
• 下地補修の量。外壁のクラックや浮きが多いほど、塗る前の手間が増えます。ここは足場を組んでからでないと正確に読めない部分があります。
• 防水層をかぶせるか、撤去してからやるか。既存の防水層が生きていればかぶせられますが、下地まで水が回っていると撤去からになります。
• 使う材料のグレード。塗料は耐用年数が長いものほど高くなります。次の塗替えまでを何年と見るか、あるいは将来の売却や建て替えの予定があるかで、選ぶべきグレードは変わります。

最後の点は大切です。5年後に建て替えをお考えなら、高い塗料を使う意味はありません。ご事情を先に伺えれば、それに見合う範囲と仕様からご提案します。

他社のお見積りをお持ちの場合、その内容が建物の状態に見合っているかを見させていただくこともできます。一式でまとめられた見積書は、何が含まれていて何が含まれていないかが分かりにくいことがあります。

管理会社が自社で計画・施工するということ

弊社は不動産会社ですが、建設業許可と一級建築士事務所の登録を持っています。設計・管理を別の会社に頼み、そこから施工業者に出すという段を踏まずに済みます。

それ以上に大きいのは、日々の管理で建物の状態を見ていることだと考えています。管理をお預かりしている物件は定期巡回で劣化の進み具合を確認しており、「そろそろです」と外から言われるのではなく、経年を見てきたうえで時期をご提案できます。

工事後の話も繋がります。外観が整って募集条件を上げられるか、入居者様へのご案内をどうするか、工事中の問い合わせを誰が受けるか。工事だけを外部に出すと、このあたりがオーナー様の負担になりがちです。

弊社で管理をお預かりしていない物件でも、工事だけのご相談を承っています。他社管理の物件、ご自主管理の物件、相続で引き継がれたばかりの物件、いずれも現地を見てご提案します。

施工事例

実際にお引き受けした工事を写真付きでご紹介しています。

• 屋上防水・鉄部塗装工事｜清瀬市上清戸の賃貸マンション　1987年築・鉄骨造3階建て。雨漏りが起きる前に、劣化の進み具合を見て時期を決めた工事です。
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対応エリア

清瀬市を中心に、東久留米市、西東京市（ひばりヶ丘・田無、保谷）、東村山市、新座市、練馬区の一部まで対応しております。清瀬本店（清瀬駅南口 徒歩3分）とひばりヶ丘支店（ひばりヶ丘駅南口 徒歩2分）の2店舗体制で、現地にすぐ伺える距離にあることを大切にしています。

よくあるご質問

• 工事をするか決めていませんが、見てもらうだけでも構いませんか。構いません。現地を拝見して、いま必要な工事と、もう少し先で構わない工事を分けてご説明します。その場でご契約をいただくことはありません。
• 入居中のまま工事できますか。はい。外装・防水・共用部の工事は入居中のまま行うのが通常で、居室内への立ち入りは基本的にありません。足場の設置や音の出る作業がある場合は、内容と期間を事前に入居者様へお知らせします。
• 外壁と屋上を別々にやることはできますか。できます。ただしどちらも足場を使う場合、別々に発注すると足場費が二度かかります。一方で、傷みの進み方は部位ごとに違います。「まとめれば安い」と「まだ必要ない工事を今やる」は別の話なので、現地を見てからご提案します。
• 何年ごとにやれば良いのですか。屋上防水でおおむね10〜13年、外壁塗装でおおむね10〜15年、鉄部塗装は5〜7年が目安です。ただし建物の立地や日当たりによって差があります。年数だけでは判断せず、実際の状態を見たうえで決めます。
• 建物の図面が手元にありません。構いません。現地で実測して数量を拾います。相続で引き継がれた物件で、過去の修繕履歴が分からないというケースも多くあります。
• 分譲マンションの管理組合ですが、依頼できますか。申し訳ありませんが、現在はお受けしておりません。弊社がお引き受けしているのは、一棟をお持ちのオーナー様の賃貸物件の修繕工事です。