屋上防水・鉄部塗装工事｜清瀬市上清戸の賃貸マンション（リバティハウス）

弊社が管理をお預かりしている清瀬市上清戸1丁目の賃貸マンション「リバティハウス」で、屋上防水と鉄部塗装の工事を行いました。1987年築の鉄骨造3階建てで、雨漏りが発生する前に、劣化の進み具合を見て時期を決めた工事です。

賃貸マンションの修繕は、外壁塗装や屋上防水をまとめて行う大規模修繕として計画することもあれば、傷みの進んだ部位から順に手を入れていくこともあります。今回は建物の状態を見て、屋上とパラペット、鉄部に絞って施工しました。

工事の概要

施工中と施工後

この工事のポイント

• 屋上防水は雨漏りが出る前に行うものです。漏れてからでは天井や壁の内装、場合によっては入居者様の家財にまで被害が及び、補修範囲も費用も大きくなります。防水層の膨れやひび割れが見え始めた時点が判断の目安です。
• 鉄部は錆を落としてから塗装します。階段の裏側や手すりの付け根など、目につきにくい箇所もケレン（錆落とし）を行ったうえで塗装しました。錆を残したまま塗り重ねても、数年で同じ状態に戻ってしまいます。
• パラペットの防水もあわせて施工しました。屋上の立ち上がり部分は雨水が回り込みやすく、屋上面だけを施工しても漏れが止まらないことがあります。
• 管理物件は定期巡回で状態を確認しています。弊社が管理をお預かりしている物件は、巡回で劣化の進み具合を見ながら、工事の時期と内容をオーナー様にご提案しています。

屋上防水はいつ行うべきか

「まだ漏れていないのに工事が必要なのか」というご質問をよくいただきます。判断の目安は次のとおりです。

• 防水層に膨れ・ひび割れ・剥がれが見える。表面が浮いていたり、ひびが入っている状態です。この段階なら、下地を傷めずに施工できることが多く、費用も抑えられます。
• 排水口（ドレン）まわりに水が溜まっている。雨が上がってから時間が経っても水が引かない場合、防水層より先に排水の問題があります。
• 前回の防水工事から10年以上経っている。ウレタン防水の耐用年数はおおむね10〜13年程度です。年数だけで判断せず、実際の状態を見ることが前提ですが、ひとつの目安にはなります。
• 最上階の部屋で雨染みの報告があった。この段階では既に防水層を越えて水が入っています。早急な対応が必要です。

清瀬市・東久留米市・西東京市周辺で賃貸物件をお持ちで、判断に迷われている場合は現地を確認いたします。工事の種類や周期、費用の考え方は賃貸アパート・マンションの大規模修繕のページでまとめてご説明しています。

費用について

このページでは具体的な金額を掲載していません。屋上防水と鉄部塗装の費用は、屋上の面積と形状、既存の防水層の状態、鉄部の数量、足場の要否によって大きく変わるためです。同じ「3階建ての賃貸マンション」でも、屋上だけで済む建物と、外廊下や階段まで手を入れる建物とでは、金額が倍近く違うこともあります。

概算の数字だけが独り歩きすると、実際のお見積りとの差がご不満のもとになります。弊社では現地を確認したうえで、工事の範囲を分けたお見積りをお出しする形にしています。「今回は屋上防水のみ」「鉄部塗装は次回にまわす」といった優先順位のご相談も承ります。

よくあるご質問

• 工事中、入居者様への影響はありますか。屋上での作業が中心となるため、居室内への立ち入りは基本的にありません。足場の設置や音の出る作業がある場合は、内容と期間を事前に入居者様へお知らせします。工事の規模や建物の形状によって進め方は変わりますので、計画の段階でオーナー様とご相談のうえ決めています。
• 何年ごとに行う必要がありますか。ウレタン防水でおおむね10〜13年が目安です。ただし建物の立地や日当たり、屋上の使用状況によって差があります。
• 外壁塗装と同時に行ったほうがよいですか。足場を共用できるため、まとめて実施したほうが総額を抑えられる場合があります。一方で、屋上だけ先に傷んでいるケースもあり、そのときは必要な部位から着手します。建物の状態を見てご提案します。
• 管理を他社に任せていますが、工事だけ相談できますか。はい、ご相談いただけます。弊社で管理をお預かりしていない物件でも、工事のご相談や現地の確認を承っています。建物の状態を見て、必要な工事の範囲と優先順位をご提案します。

※築年数・工事内容は施工時点（2016年）のものです。必要な工事の範囲は建物の構造・築年数・劣化状況により異なりますので、現地を確認のうえご提案いたします。