数十年にわたってご入居いただいていたお部屋の退去にあわせ、オーナー様からフルリフォームのご依頼をいただきました。清瀬市松山の賃貸マンション「松山ハウス」の1DK（24.43㎡）を、壁紙・床・ユニットバスまで一度に手を入れて生まれ変わらせた事例です。
長期入居のあとの空室は、原状回復の範囲でおさめるか、リノベーションまで行って募集条件を上げるかの判断が必要になります。清瀬市・東久留米市・ひばりヶ丘周辺には似た間取りの1DK・1Kが数多くあり、設備の水準を合わせるだけでは埋まりにくいお部屋も出てきます。今回は全面改修を選んだ事例です。
工事の概要
| 物件名 | 松山ハウス |
|---|---|
| 所在地 | 東京都清瀬市松山2丁目16-12 |
| 間取り | 1DK（24.43㎡） |
| 工事内容 | 壁紙の全面張替／床材の張替（無垢材フローリング）／ユニットバス交換／モニター付インターホン設置ほか フルリフォーム |
| 工事費用 | 約120万円 |
| 施工時期 | 2016年 |
| 弊社の関与 | ご提案・設計・施工・賃貸管理 |
リフォーム前と後
この工事のポイント
- 長期入居のあとは、部分補修より全面改修が有利になることがあります。クロスだけを張り替えても、床や水まわりの古さは残ります。同じ時期にまとめて手を入れることで、次の募集で賃料を下げずに済むケースが多くあります。
- 床材に無垢材を使いました。清瀬・ひばりヶ丘エリアには似た間取りの1DK・1Kが数多くあります。設備の水準を合わせるだけでなく、床材やアクセントクロスで違いを出すと、内見時の印象が変わります。
- 計画から施工まで自社で対応します。弊社は建設業許可（東京都知事 特3 第84248号）と一級建築士事務所（東京都知事 第52720号）の登録があり、原状回復の範囲でおさめるか、全面改修まで行うかの判断からご相談いただけます。
原状回復で済ませるか、全面改修にするか
退去が出たときに最初に決めるのがこの点です。判断の目安は次のとおりです。
- 前回の内装工事から何年経っているか。クロスの耐用年数は6年程度とされますが、実際には10年以上そのままのお部屋も珍しくありません。設備（給湯器・ユニットバス・コンロ）が15〜20年を超えていれば、入居中の故障リスクも含めて交換時期です。
- 同じ建物・近隣で、同条件の部屋がいくらで募集されているか。周辺相場と同じ賃料で出すなら原状回復で足りますが、相場より上を狙う、あるいは相場どおりでも決まりが悪い立地なら、設備か内装で差をつける必要があります。
- 前の入居者様が何年住んだか。10年、20年とお住まいだった場合、原状回復では「古いまま綺麗な部屋」になります。内見では比較されるため、築年数が近い他の物件と並んだときに選ばれにくくなります。
- 次の空室がいつ出そうか。入居中のお部屋が多く、しばらく他の工事予定がないなら、足場や職人の手配をまとめる必要がないぶん、1戸だけの改修でも進めやすい時期です。
「とりあえず原状回復で出して、決まらなければ追加で工事する」という進め方もありますが、募集を止めて二度工事をすると、空室期間と工事費の両方がかさみます。最初に方針を決めておくほうが結果的に早いことが多いです。
費用について
今回の約120万円は、1DK・24.43㎡で壁紙全面張替え、床の張替え（無垢材）、ユニットバス交換、モニター付インターホン設置までを含んだ金額です（2016年当時）。材料費・人件費が上がっているため、現在の同等工事はこれより高くなります。
費用が大きく動くのは次の三点です。
- 水まわり設備を交換するかどうか。ユニットバス、給湯器、キッチンのいずれかを替えると、それだけで数十万円単位で変わります。逆に設備が生きていれば、内装だけで相当印象は変わります。
- 床を何にするか。クッションフロアと無垢材フローリングでは材料費も施工手間も違います。今回は差をつける狙いで無垢材を選びましたが、すべての部屋で必要というわけではありません。
- 間取りに手を入れるかどうか。壁の撤去や位置変更を伴うと、電気・給排水の移設が発生します。
弊社では現地を確認したうえで、「ここまでやる案」「設備は残す案」のように範囲を分けたお見積りをお出ししています。賃料をいくらで募集したいかを先に伺えれば、その賃料に見合う工事の範囲からご提案します。
お見積り・現地確認のご相談
退去のご予定が決まった段階でお声がけいただければ、次の募集開始時期から逆算して工事の計画を立てられます。お部屋を見せていただいたうえで、原状回復でおさめる案と、全面改修する案を並べてご説明します。
清瀬市・東久留米市・西東京市周辺であれば、現地を確認のうえご提案いたします。弊社で管理をお預かりしていない物件でも承ります。
よくあるご質問
- 工期はどれくらいかかりますか。1DKの全面改修で、おおむね2〜4週間です。設備の交換を含むか、発注から納品までの期間がかかる建材を使うかで変わります。退去日が決まった時点でご相談いただければ、次の募集開始時期から逆算して計画できます。
- リフォーム後に賃料を上げられますか。周辺の募集状況によります。設備水準が近隣と同等まで上がれば、下げずに据え置ける可能性が高くなります。相場より上を狙う場合は、設備だけでなく内装の質感や収納など、内見で分かる部分に手を入れる必要があります。弊社は賃貸管理もお預かりしているため、工事前に周辺の募集事例を見たうえでご相談できます。
- 部分的なリフォームでも相談できますか。承ります。クロスだけ、水まわりだけ、といったご依頼も可能です。ただし同じ時期にまとめて手を入れたほうが、職人の手配が一度で済むぶん総額は抑えられます。
- 空室のまま工事して、募集が遅れませんか。工事期間中も募集は可能です。完成予定日を明示して先行募集をかけることもあります。間取り図と仕様が決まっていれば、内見前にお申し込みが入るケースもあります。
※工事費用は2016年当時のものです。材料費・人件費の変動により、現在の同等工事の費用とは異なります。正確な金額はお見積りにてご案内いたします。
同じような工事のご相談や、お持ちの物件で何から手を付けるべきかのご相談も承ります。建設業許可（東京都知事 特3 第84248号）と一級建築士事務所（東京都知事 第52720号）の登録があり、計画から施工まで自社で対応いたします。お電話は清瀬本店 042-495-1511／ひばりヶ丘支店 042-421-2258（9:00〜18:00・水曜、第1・第3火曜定休）。